Beneficios y riesgos de tener propiedades de inversión

Si buscas una buena forma de rentabilizar tu dinero, optar por una inversión inmobiliaria siempre es buena opción. Sin embargo, el invertir en bienes raíces también presenta ciertos riesgos que son necesarios analizar antes de dar el gran paso.

Desde Propiteq, recopilamos algunas ventajas y riesgos que tener presente antes de tomar la decisión de invertir en una propiedad.

Se refiere a las propiedades (departamento, local comercial, terreno, edificio o vivienda) que se adquieren con el fin de obtener ganancias mediante ingresos por alquiler, apreciación y reventa.

Teniendo en cuenta que las propiedades de inversión son un bien activo (es decir, generan un flujo de caja positivo de forma regular) a corto, mediano y, sobre todo, largo plazo, es importante considerar:

Las características específicas de la propiedad: ubicación, proyección de la zona, antigüedad, superficie (cubierta, semicubierta y descubierta), remodelaciones, renovaciones, etcétera.

El presupuesto total: cantidad de dinero disponible para realizar la inversión, incluyendo el monto de financiación (préstamos particulares o créditos solicitados).

Los costes implícitos: relacionados tanto al pago de comisiones, impuestos, sellado de contratos, gastos notariales y honorarios, como a mantenimiento, destrozos, reparaciones y tiempo.

Entre los beneficios de tener propiedades inmobiliarias de inversión podemos destacar:

Debido a que la población sigue creciendo, existe una fuerte demanda de propiedades para comprar o rentar, que resulta en una fuente de ingresos frecuente para el dueño de la propiedad.

Así, se trata de una inversión flexible en la que los activos generan ganancias constantes, tanto a corto (comprando y vendiendo a mayor precio por remodelación), mediano (obteniendo una renta mensual por concepto de alquiler) y largo plazo (vendiendo la propiedad al tiempo, con una considerable plusvalía).

Gracias a la plusvalía, el valor de la propiedad se incrementará a medida que transcurran los años, permitiendo recuperar la inversión inicial y obtener utilidades.

Por supuesto, como mencionamos anteriormente, es fundamental conocer los factores que pueden aumentar o disminuir el retorno de inversión: ubicación, antigüedad, condiciones de la propiedad, proyectos de infraestructura en la zona, otros desarrollos inmobiliarios en los alrededores del inmueble, remodelaciones, etcétera.

Siempre se podrá recurrir a la propiedad en caso de una emergencia económica o personal, ya que es un bien propio. En este sentido, representa una garantía financiera con posibilidad de ser aprovechada para actividades comerciales, como una fuente de ingresos mensuales por rentas o como complemento de la jubilación.

Cuando la propiedad pasa a ser totalmente del propietario, automáticamente genera un patrimonio concreto y heredable de varios millones de pesos. Este patrimonio heredable supone flujos de dinero permanentes para la familia, asegurando una base económica consolidada, que puede incrementarse al generar valor agregado (mediante ampliaciones, renovaciones, remodelaciones) y aumenta así el valor del patrimonio personal.

Aunque las inversiones inmobiliarias son de moderado a bajo riesgo, existen algunos factores que pueden interferir en que estas sean un éxito:

El invertir en una propiedad no se traduce en ocupación inmediata ni ganancias rápidas. Por ende, el riesgo de que esta caiga en vacancia es alto, ocasionando un flujo de caja negativo. Este término hace referencia al tiempo que se tarda en alquilar un inmueble y durante el cual este genera gastos, pero no ingresos.

Para evitar esto, lo ideal es que, entre otras cosas, se posicione la propiedad en el mercado inmobiliario con el precio adecuado, según el público al que se está apuntando. Ni muy alto, porque se corre el riesgo de perder potenciales arrendatarios/compradores, ni muy bajo, ya que se termina desaprovechando la oportunidad de ganar más dinero.

Asimismo, el que la propiedad se encuentre, por ejemplo, en una buena ubicación (vecindario seguro, con servicios cercanos, escuelas y centros comerciales), con gran demanda, disminuye las posibilidades de caer en un flujo negativo.

Por ello, se debe calcular detalladamente el flujo de efectivo (la cantidad de ganancias que obtiene el inversor tras pagar todos los gastos, impuestos y pagos de hipoteca), para evitar perder dinero.

Los tres factores claves que pueden afectar de manera excepcional y momentánea la cotización, venta y/o compra de una propiedad son la recesión económica, las políticas gubernamentales y la devaluación monetaria.

Generalmente, las propiedades son tasadas en la moneda más fuerte. Pero si se pierde el poder adquisitivo, el precio de la propiedad baja para encontrar un comprador/inquilino. Ahora bien, puede suceder que el poder político tome decisiones que afecten los intereses de los propietarios o que, por no existir un volumen de demanda, el valor de las propiedades disminuya.

El estar atento a la dinámica del mercado inmobiliario permite prepararse y actuar con anticipación ante cualquiera de estos escenarios, ayudando a determinar si el comprar una propiedad en un momento dado es la decisión correcta.

El riesgo de tener un inquilino indeseado podría llegar a ser peor, incluso, que el riesgo de no tener ninguno. Un mal inquilino puede no solo negarse a pagar la renta durante varios meses, sino que puede deteriorar gravemente la propiedad, causando su desalojo (un proceso lento y costoso).

Por tanto, se debe llevar a cabo una investigación exhaustiva, donde se evalúen y verifiquen su puntaje crediticio, historial de deuda, información personal y todo aquello que dé cuenta de a quién se le está por arrendar la propiedad, para evitar problemas futuros.

Primero, realizando un sondeo completo de la propiedad antes de adquirirla. Esto significa recopilar toda la información disponible sobre el inmueble que se piensa adquirir, incluyendo características, proyecciones en el mercado y tasas de rendimiento. Mientras más información se tenga, menor será el riesgo de que algo no vaya según lo planeado con la inversión.

Segundo, diversificando la cartera de inversiones. En lo posible, es preferible repartir el capital destinado a una sola inversión en diferentes inmuebles. De esta forma, si por algún motivo una de las propiedades no está generando la rentabilidad esperada o crea cierto margen de pérdida, no se verá reflejado tan acusadamente en las finanzas personales.

Por último, asesoramiento. Buscar un experto en el mercado inmobiliario que enseñe y guíe al futuro propietario durante todo el proceso de adquisición de la propiedad es una parte esencial de todo este proceso.

Conocer los beneficios y riesgos de adquirir propiedades de inversión, y qué hacer para minimizarlos, es sumamente importante si se quieren reducir las probabilidades de que algo salga mal al invertir.

Por esta razón, nuestro objetivo es brindarles a nuestros clientes soluciones e información precisa sobre el sector inmobiliario, para que tomen la decisión más inteligente sobre la propiedad que les interesa.

Así, ponemos a tu disposición informes, datos, estadísticas y el valor verdadero de cualquier inmueble, para que analices y escojas el que más te convenga. Todo validado y verificado por Transsa, nuestro aliado especializado en la tasación de diversos tipos de bienes.

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