Mercado Inmobiliario Habitacional - Balance 2023 y Perspectivas 2024

Los principales indicadores económicos muestran un panorama de transición con desafíos importantes para el mercado inmobiliario. La tasa de desempleo se situó en 8.54% en el primer trimestre de 2024, representando un aumento de 1.6 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo de 2023. Sin embargo, se ha observado una disminución en los últimos tres periodos y la cantidad de ocupados ha alcanzado un nivel histórico, superando incluso los niveles prepandemia.

La tasa de crédito hipotecario finalizó el año 2023 en 5.18%, pero se espera que disminuya durante el 2024. Asimismo, la encuesta de créditos bancarios muestra un panorama restrictivo en cuanto a la oferta de créditos para personas y empresas, y una débil demanda de créditos hipotecarios.

El indicador IMACON, que refleja la actividad del sector de la construcción, compuesto por diversas series como empleo, costos de materiales de construcción, mano de obra y otros, se encuentra en su nivel más bajo, lo que indica un escenario muy contraído para este sector.

En el cuarto trimestre de 2023, el mercado inmobiliario de la Región Metropolitana presentó un cierre positivo, con un alza en las ventas en comparación al mismo periodo del año anterior. Sin embargo, el consolidado anual de 2023 muestra una disminución en las ventas con respecto a 2022, que ya había sido un año atípico con niveles inferiores a los históricos.

El mercado de usados ha ganado participación, representando el 58.4% de las transacciones en el cuarto trimestre de 2023, debido a la mayor flexibilidad de los vendedores de propiedades usadas para ajustar los precios. Las comunas que lideraron las ventas fueron La Florida, Santiago y Ñuñoa.

El índice de ventas de departamentos muestra una variación negativa interanual, reflejando la contracción del mercado. Las comunas que presentaron mayores caídas en ventas fueron Santiago y Providencia, mientras que La Florida registró un importante aumento.

En cuanto a los precios, se observa un ajuste a la baja en el valor promedio de las unidades vendidas, siendo pocas las comunas que presentaron aumentos (como Lo Barnechea). El valor promedio UF también ha mostrado una tendencia a la baja en los últimos trimestres.

Adicionalmente, para el mercado de departamentos, las ventas por grupo etario y año muestran que los compradores jóvenes de 30 a 45 años han aumentado significativamente en participación, siendo los perfiles de inversionistas hormiga los principales impulsores de este grupo. Además, las empresas han ganado fuerza con modelos como el Multifamily, que han sido una de las principales formas de inversión en el último período.

En el mercado de casas, si bien las ventas se han mantenido más estables, aún se observa un ajuste al alza en los precios promedio, impulsado principalmente por las comunas del sector oriente.

Más allá de la Región Metropolitana, el análisis a nivel nacional muestra que el mercado inmobiliario en regiones ha ganado participación en los últimos años, representando actualmente alrededor del 50% del total de ventas a nivel país.

Poniendo como ejemplo a la región del Bío Bío, específicamente en el Gran Concepción, se observa una caída en las ventas durante el cuarto trimestre de 2023, con un descenso por debajo de las 1,500 unidades. El mercado de usados ha ganado terreno, llegando a representar el 55% de las transacciones.

El análisis de la oferta inmobiliaria en la Región Metropolitana muestra una distribución homogénea entre venta y arriendo, con una participación del 65% y 34% respectivamente en las publicaciones. Adicionalmente, la participación de departamentos versus casas ronda el 67% y el 33% respectivamente.

En el mercado de departamentos, las comunas con mayor oferta son aquellas ubicadas en el sector oriente, como Santiago, Ñuñoa y Las Condes. Se observa una variación positiva interanual del 3.4% en el valor de venta unitario, mientras que en el valor de arriendo la variación ha sido del 2%.

En el mercado de casas, las comunas con mayor oferta son aquellas más periféricas, como Colina, Las Condes, Lampa y Maipú. Se evidencia un ajuste a la baja en los precios de venta, con variaciones negativas de entre 1.7% y 3%, mientras que los precios de arriendo se han mantenido más estables.

Para comparar el comportamiento del mercado con la percepción de expertos, en Propiteq realizamos una encuesta dirigida a 120 profesionales de la industria inmobiliaria, con el objetivo de medir sus expectativas y visión a futuro.

Esta encuesta arrojó que tanto en la Región Metropolitana como en otras regiones, los principales factores que han impactado la oferta de vivienda son los cambios económicos y las tasas de interés, y los principales desafíos que se enfrentan para el mercado este año son la volatilidad económica y la baja en la inversión.

La gran mayoría de los encuestados prevé una disminución en los precios de las propiedades habitacionales durante este año. Asimismo, se espera que la demanda se mantenga o disminuya, mientras que la oferta se percibe como alta o muy alta, tanto en ventas como en arriendos.

Finalmente, según los encuestados, los segmentos de compradores más prometedores para este año serían las familias jóvenes y los inversionistas. En general, la expectativa para el mercado inmobiliario este año es relativamente optimista y neutral.