¿Cómo se calcula el valor comercial de una propiedad?: todo lo que debes saber

Básicamente, se trata del precio de compra o venta que determina el dueño del inmueble para ofertarlo en el mercado inmobiliario. Finalmente es el mismo mercado el que determina los rangos de valores.

Las instituciones financieras, al otorgar créditos hipotecarios, exigen este valor para garantizar que están por financiar una propiedad por su costo real, respaldando así el préstamo entregado.

Existen diferentes métodos para establecer el valor comercial de una propiedad. Este puede ser determinado por un tasador profesional (Transsa), por modelos de estimación de valor automáticos (Propiteq), o por una metodología llamada “el ojímetro” (no recomendado 👁️🤣).

Para las primeras dos alternativas se requiere un análisis de distintas variables que influyen en el precio de la propiedad sujeto al mercado.

En otras palabras, son los factores que se estudian antes de definir el costo del inmueble y que varían según sus características. Algunos de estos son:

• Localización: Teniendo en cuenta que hay zonas mejor valoradas que otras (para vivir o darle un uso comercial), simplemente por su entorno, la ubicación de la propiedad impacta positivamente en su valoración. Así, por ejemplo, si a sus alrededores se encuentran sitios de interés como cafés, restaurantes, parques, universidades, colegios o centros de salud, su valor se incrementa.
• Conectividad: Fácil acceso al transporte público y proximidad a diversas vías y avenidas principales, que permitan una buena movilidad desde y hacia el inmueble.
• Características físicas del inmueble y grado de urbanización: Detalles específicos de la propiedad y el nivel de infraestructura con el que cuenta, tales como: antigüedad, electricidad, servicio de agua potable, diseño arquitectónico, calidad de los materiales de construcción, tamaño, estado de conservación, fachada, patio, terraza, número de dormitorios, baños, puertas, escaleras, parqueaderos, pintura, mampostería, acabados, entre otros.
• Topografía: Las características precisas del terreno donde está construida la propiedad: superficie plana, quebradiza, con pendiente, relieve, etcétera.
• Valor del metro cuadrado en el sector inmobiliario: Una fórmula sencilla de obtenerlo es dividir el precio del inmueble entre su superficie.
• Reformas, remodelaciones y un estimado de la suma de dinero invertida en los últimos años para ello.

De esta manera, calcular el valor comercial de una propiedad le asegura al vendedor/comprador que la inversión que está por hacer es la correcta.

Aunque muchas veces se piense que el significado de ambos conceptos es el mismo, el avalúo fiscal es un valor fijado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) respecto al precio del terreno en donde se encuentra el inmueble, el valor de la construcción de la propiedad, definiciones técnicas y otra serie de variables.

Algunos de los factores que contrastan entre el avalúo fiscal y el valor comercial son:

• El avalúo fiscal generalmente está por debajo del valor comercial del inmueble.
• El avalúo fiscal solo la fija el Servicio de Impuestos Internos (SII), mientras que el valor comercial de una propiedad puede ser fijado por diferentes tasadores inmobiliarios.
• El avalúo fiscal de una propiedad se relaciona directamente con el pago de impuestos anuales o contribuciones.
• Mientras que el avalúo fiscal se realiza cada 4 años, el valor comercial puede cambiar en cualquier momento.

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Conocer y determinar el valor comercial de una propiedad te garantizará que tu inversión se realice de forma correcta.

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