Tendencias en ventas de casas y departamentos en la Región Metropolitana: análisis 2024

La situación actual del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana ha cambiado significativamente en los últimos años. Desde la pandemia, el sector experimentó fluctuaciones importantes, pero los datos más recientes muestran una tendencia positiva en las ventas de propiedades tanto usadas como nuevas.

Para esto, Transsa recopiló información del conservador de bienes raíces de Santiago, que abarca 26 comunas de Gran Santiago. Este análisis está centrado en las transacciones de propiedades habitacionales, que representan aproximadamente el 90% de las transacciones registradas en el conservador. A continuación, exploraremos los detalles sobre el comportamiento de este mercado y las características de las propiedades.

En el primer trimestre de 2024, registramos 13,276 ventas de propiedades, lo que representa un aumento del 6.6% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Este crecimiento indica una recuperación sostenida en el mercado habitacional de la Región Metropolitana.

Además, el total de unidades transaccionadas, expresado en Unidades de Fomento (UF), también mostró un incremento del 2.8%. A pesar de un ajuste a la baja en el valor promedio de las propiedades, que cayó un 3.6%, la tendencia general hacia un aumento en las ventas es alentadora.

Podemos analizar el comportamiento del mercado habitacional a través de la segmentación entre departamentos y casas. Históricamente, los departamentos representaron aproximadamente el 70% de las transacciones, mientras que las casas constituyeron alrededor del 30%. Esta proporción se ha mantenido estable a lo largo del tiempo, aunque con variaciones dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad.

El mercado de departamentos mostró una dinámica interesante en los últimos trimestres. A pesar de los desafíos post-pandemia, la participación de las propiedades nuevas aumentó. Durante el primer trimestre de 2024, las propiedades nuevas representaron más del 50% de las transacciones, recuperando terreno frente a las propiedades usadas.

• Incremento en propiedades nuevas
• Descuentos y facilidades de pago
• Estabilidad en propiedades usadas

Por otro lado, el mercado de casas tuvo un comportamiento más estable. Aunque representa una menor proporción del total de transacciones, las casas usadas continúan siendo populares. Sin embargo, el mercado de casas nuevas enfrentó desafíos significativos, principalmente debido a la escasez de suelo para nuevos desarrollos.

• Mayor estabilidad en casas usadas
• Desafíos para casas nuevas
• Preferencia por propiedades económicas

Las casas en el rango de precios superiores a 6,000 UF vieron una disminución en la demanda. Esto se debe a las restricciones de financiamiento y la dificultad para obtener créditos hipotecarios. Por lo tanto, el mercado de casas se mantuvo más constante, con ajustes marginales en los valores promedio.

Entender la distribución geográfica de las ventas es fundamental para comprender las dinámicas del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana. Las 26 comunas que componen el conservador de bienes raíces incluyen áreas tanto céntricas como periféricas, y es esencial considerar cómo se comportan las ventas en cada una de ellas.

Las comunas más activas en términos de transacciones suelen ser aquellas que están mejor conectadas por el transporte público, como el metro, lo que atrae a más compradores e inversores. Las comunas que han visto un aumento en la actividad inmobiliaria son:

• Santiago
• Las Condes
• Ñuñoa

Además, algunas comunas como Quilicura e Independencia experimentaron cambios significativos en sus ventas, en parte debido a la llegada del metro y el desarrollo de nuevas infraestructuras.

La perspectiva para el mercado inmobiliario en el segundo trimestre de 2024 es optimista. Esperamos que la tendencia de aumento en las ventas continúe, impulsada por las promociones y la adaptación de las inmobiliarias a las condiciones del mercado. Sin embargo, es crucial que se mantengan condiciones favorables en términos de financiamiento y tasas de interés.

Los expertos sugieren que, si las tasas de interés se mantienen estables y se mejora el acceso al crédito, el mercado podría experimentar un crecimiento sostenido a lo largo del año. Las inmobiliarias están trabajando activamente para ofrecer productos atractivos y facilitar el acceso a la propiedad, lo que beneficiará a potenciales compradores.

• Ajustes en el mercado: Ya se están observando ajustes a la baja en los precios de las propiedades, principalmente en el mercado de vivienda nueva.
• Empleo y salarios: La tasa de desempleo ha mostrado una tendencia a la baja y se espera que continúe mejorando. Los salarios reales deberían comenzar a recuperarse, incrementando la capacidad de compra de las familias.
• Acceso a financiamiento: El acceso a financiamiento hipotecario ha sido un desafío debido a las altas tasas de interés y una Inflación más controlada. Sin embargo, esto se presenta como un desafío clave, y si se logra, podría ser una señal positiva que beneficiaría al sector.
• Crecimiento moderado: La economía está proyectada para crecer entre un 2-3% en 2024. Para lo que queda de este año, no se esperan cambios significativos, manteniéndose una expectativa de crecimiento moderado.